土地探しをしていると、「建ぺい率60％」「容積率200％」といった数字を目にすることがあります。しかし、初めて家づくりをする方にとっては、何の数字なのかよくわからないという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、建ぺい率・容積率の違いや計算方法、土地を選ぶ際の注意点についてわかりやすく解説します。
建ぺい率・容積率とは
建ぺい率と容積率は、その土地にどれくらいの大きさの家を建てられるかを決めるルールです。土地の価格や広さが同じでも、この数字によって実現できる間取りや家の大きさが変わります。
それぞれの意味を分かりやすく整理しましょう。
建ぺい率
建ぺい率は、敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことです。
つまり、2階部分が1階より大きく張り出していない限り、一般的な2階建て住宅では1階の面積が建築面積になります。
計算式は、以下の通りです。
建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積が150㎡、建築面積が75㎡の場合、建ぺい率は75÷150×100＝50％です。
突出しているバルコニーや庇、屋根がない駐車場や中庭は建築面積に含まれません。
ただし、バルコニーや庇は突出部分が1ｍを超えて出ている場合は注意が必要です。
この場合、1ｍを超えた部分だけが建築面積に含まれます。
例えば、バルコニーが外壁から1ｍ20cm出ている場合、1ｍを超えた20cm分が建築面積に含まれます。
容積率
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
建物全体の大きさを表す指標で、何階建ての家が建てられるかに大きく関わります。
計算式は、以下の通りです。
容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
例えば、敷地面積が150㎡、建物1階の面積が100㎡、建物2階の面積が80㎡の場合、容積率は（100＋80）÷150×100＝120％です。
容積率を求めるうえでは、延床面積がポイントになります。
同じ大きさの土地でも、容積率によっては家のボリュームが大きく変わるため、「どんな家が建てられるか」を左右する最重要ルールといっても過言ではありません。
建ぺい率と容積率が定められている理由とは？
建ぺい率と容積率が定められている理由は3つあります。
火災時の延焼を防ぐため
建物が密集している状態だと、火災時に火が建物を伝って一帯に燃え広がりやすくなります。
建ぺい率が制限されていることにより敷地内に適度な空地を確保できるため、火災が起きても延焼を防ぐことが可能です。
日当たりや風通しを確保するため
日当たりや風通しは快適な住環境をつくるために重要です。
建ぺい率の制限によって建物同士の距離を広く取ることで、住居の日当たりや風通しを確保できます。
地域の暮らしやすさを守るため
人が集中しすぎると、道路の渋滞や学校不足、上下水道への負担など、地域の暮らしにさまざまな影響が出ます。
容積率を定めることで、人口の集中を抑え、住みやすい街を維持しています。
建ぺい率・容積率が緩和されるケース
実は、建ぺい率が緩和されるケースがいくつかあります。
角地による建ぺい率緩和
敷地が街区の角にある場合や2つの道路に挟まれている場合などに適用されます。
角地は日当たりや風通しが良く、防災面でも有利とされるため、建ぺい率の緩和を受けられる場合があります。
同じ広さの土地でも、角地のほうが大きな家を建てられる可能性があります。
耐火・準耐火建築物に対する建ぺい率緩和
防火地域などで耐火建築物にすると、建ぺい率の上限が緩和されるケースがあります。
火災に強い家を建てることで、密集地での延焼防止や安全性を高めるための緩和措置です。
耐火建築物や準耐火建築物とすることで、都市部の密集市街地でも広く大きな家を建てることが可能となります。
地下室による容積率緩和
住宅の地下室は、延床面積の3分の1までを容積率の計算から除外できます。
傾斜地や都市部の限られた土地では、地下室を設けることで居住スペースを増やしながら、容積率の制限を受けにくくなるケースがあります。
ただし、緩和を受けるためには地盤面からの高さや天井の高さなどさまざまな条件が定められているため、事前確認が必要です。
ビルトインガレージによる容積率緩和
建物の1階部分に駐車スペースを設けるビルトインガレージは、延床面積の5分の1までを上限に容積率の計算から除外できます。
そのため、限られた敷地でも駐車スペースを確保しながら、居住スペースも十分に取ることが可能です。
都市部の狭小地では、よく活用されている緩和措置の一つです。
用途地域によって建てられる建物が変わる
用途地域とは、都市計画法という法律によって土地の利用目的が定められている地域のことです。
建てられる建物の種類や大きさが地域ごとに定められており、建ぺい率や容積率も用途地域によって異なります。
例えば、第一種低層住居専用地域では建ぺい率50％・容積率100％に設定されていることが多く、低層住宅中心の街並みが守られています。
建ぺい率・容積率が土地選びに与える影響
土地探しでは、多くの方が「駅からの距離」「周辺環境」「土地の広さ」に注目します。
ですが、土地の広さだけで建てられる家の大きさが決まるわけではありません。
同じ広さの土地でも、建ぺい率や容積率によって、実際に建てられる家の大きさは変わります。
例えば、同じ150㎡の土地であっても、建ぺい率50％の土地と60％の土地では、建築面積の上限が異なります。また、容積率によって延床面積の上限も決まるため、「希望していた4LDKが入らない」「平屋を建てたいと思っていたのに面積が足りない」といったケースもあります。
建ぺい率に余裕がない土地では、建物の配置によって駐車スペースや庭を十分に確保できないこともあります。
そのため、土地選びでは広さや価格だけで判断するのではなく、「どのような家が建てられるのか」をあわせて確認することが大切です。
建ぺい率・容積率の調べ方
土地を購入してから「希望していた家が建てられない」と後悔しないためにも、建ぺい率と容積率は事前に確認しておくことが大切です。
主な確認方法をご紹介します。
不動産広告で確認する
建ぺい率と容積率は、不動産会社の物件情報や土地の広告に記載されていることがほとんどです。
土地探しをするときは、価格や面積だけでなく、これらの数字も合わせて確認しましょう。
自治体の都市計画図で確認する
建ぺい率や容積率は、土地の用途地域によって決まっています。
用途地域は、各自治体のホームページで公開されている「都市計画図」などから確認できます。
例えば大東市の場合は、市のホームページで都市計画図を確認することで、気になる土地がどの用途地域に指定されているのかを調べることができます。
気になる土地がどの用途地域に指定されているのかを確認してみましょう。
住宅会社や不動産会社に相談する
建ぺい率や容積率は、数字だけを見ても「どのくらいの家が建てられるのか」を判断するのは難しいです。
例えば、同じ建ぺい率・容積率であっても、土地の形状や接道条件によって建てられる家の大きさが変わることもあります。
そのため、気になる土地がある場合は、住宅会社や不動産会社に相談し、希望する間取りや暮らし方が実現できるのかを確認することをおすすめします。
土地探しをするなら専門家への相談がおすすめ
建ぺい率や容積率は、理想の家づくりを実現するうえで欠かせないポイントです。
用途地域によって建ぺい率や容積率は異なり、建てられる建物の規模や形状に違いがあります。そのため、土地選びの段階から住宅の専門家に相談することが大切です。
アイフルホーム大阪大東店では、土地探しから家づくり、資金計画までトータルでサポートしています。
「この土地に希望の家は建てられる？」「希望の間取りは実現できる？」「土地と建物を合わせると総額はいくらになる？」など、家づくりの疑問や不安があればお気軽にご相談ください。
